民间借贷抵押需要注意自身维权

发布部门：各县市区建设行政主管部门发布时间：2010-07-20 09:52:54

　　随着经济的好转，民间借贷抵押趋于活跃，其中相当一部分借款人以房地产作为抵押担保手段，由于运作的不规范，导致纠纷日益增多。很多民间借贷当事人关注的重心往往偏向于合约内容或对方是否有担保人，而在提供房地产作为抵押时，没到房管部门办理抵押登记手续，仅仅是接受借款人的房产证作为质押。这样一个借贷过程对债权人权益的保护是不完全的。
　　笔者就曾遇到过类似的事情。李先生以名下的商品房为抵押向张先生提出借贷请求，双方签订了借贷合同，李先生将“两证”交付给张先生质押。完结后，张先生想到一个问题，虽然双方签订了合同，李先生名下房产的“两证”也抵押在他那，但是由于李先生的房产不在本地，无法第一时间掌握房产的动向，万一李先生将来声明“两证”遗失，请求相关部门补办，那么手头现有的证件就等于一张废纸，届时李先生再将房产转让，这样一来不就损害到自身的利益了？
　　张先生的顾虑完全是有道理的。根据物权优于债权的原则，物权自登记时发生效力，因合同产生的债权债务关系不得对抗物权，但未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说抵押登记是个自愿的过程，可以选择登记也可以选择不登记，在未办理抵押登记的情况下，不得对抗善意第三人。倘若李先生选择处分房产，张先生事后也只能请求李先生承担违约责任，而无法追讨回抵押物，这显然损害到了张先生的利益。
　　那么如何才能最大限度的维护自身的权益呢？我们都知道，物权经依法登记发生效力，抵押权的设立同样也是以登记为前提。因此基于登记生效的原则，在民间借贷抵押时也应当到房管部门申请办理抵押登记，房管部门在审核通过后将相关事项记载于不动产登记簿上（登记簿上记载的事项除说明房屋的状态外，着重载明他项权利的内容、期限、当事人的姓名等情况）并将《房屋他项权利证》交由他项权利人（即张先生）收执。他项权利人据此行使他项权利，这样不仅可以对抗他人包括房屋所有权人的任何非法干涉，同时还能有效防止当事人制作假房产证交付债权人作为担保。